穩地產“三箭”齊發
上週以來，地產政策面全是好消息。
中信證券發表研報將之總結爲“保交樓、保銷售、保信用”三箭齊發，認爲將打破投資——交付——銷售端的負反饋困局，推動房地產市場穩步復甦。
那麼，具體都有哪些好消息？業內各方又作何評價呢？
01保交樓
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8月19日，據新華社報道，住建部、財政部、人民銀行等有關部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。
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同時強調：
1、專項借款嚴格限定用於已售、逾期、難交付的住宅項目，實行封閉運行、專款專用。
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2、專項借款撬動，銀行貸款跟進。
3、對逾期難交付背後存在的違法違規問題，依法依規嚴肅查處，對項目原有預售資金被挪用的，追究有關機構和人員責任。
中信證券研究認爲，住建部、財政部和人民銀行專門推出政策性銀行專項借款，體現了中央實事求是，化解風險的決心和能力。現階段，保交樓是政策的核心目標，有助於緩解居民對交付的擔心，從而推動房地產市場走向平穩。
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華泰證券研究認爲，此次出臺的政策要點在於有槓桿效應，通過增量專項借款撬動銀行貸款，保障項目建設交付。同時明確了責任歸屬，有利於已無可售貨值但預售資金已被違規挪用的“硬骨頭”項目的交付，有望對需求端預期形成託底。
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平安證券研究認爲，政策強調對挪用原有預售資金的追究有關機構和人員責任，意在壓實企業自救責任與追究處置，避免房企主動違約、“躺平”等道德風險。
浙商證券研究認爲，當前保交樓是避免風險進一步惡化的關鍵。如果能夠交房，在項目足值的情況下，各類主體（施工方、供應商、銀行等）可以得到償付；不足值，損失也會顯著小於爛尾。
信達證券研究認爲，此次政策本意不是救濟個別企業，而是當作一顆“定心丸”平復市場情緒波動，避免出現大範圍的信心坍塌。
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但中信證券研究同時認爲，房地產企業是保交樓的責任主體，不存在所謂“保項目不保企業”。企業出險越頻繁，項目交付的壓力也就可能越大。
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02保信用
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據財新網報道，8月19日下午，中國銀行間市場交易商協會召集多家民營房企召開座談會，探討通過中債增進公司增信支持的方式支持民營房企發債融資。
中銀證券認爲，相比此前信用風險緩釋工具，此次中債增擔保示範房企發行債券，模式上有更大創新，更具有操作性。
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因爲信用風險緩釋工具可以促進單隻債券的發行，但並不能實質性改善市場對單一主體的信用風險偏好，或市場對整個民營地產債的風險偏好。
而此次中債增擔保，或國有企業直接認購示範房企債券，將爲債券成功發行保駕護航。
據多家媒體報道，龍湖集團正在準備發行中債信用增信擔保的15億元中票，可能成爲本輪支持示範房企政策首個發債的民營房企。
從發行規模看，顯著高於此前的5~10億元的信用保護工具模式下發行的公司債券規模。
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中信證券研究認爲，保信用就是保交付，很難出現新的企業不斷出險，項目又普遍可以交付的情況，此輪政策將切實背書未出險房企信用。
03保銷售
8月22日，人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，一年期LPR從3.70%下調至3.65%，下調了5個基點；和房貸有關的五年期LPR從4.45%下調至4.3%，下調了15個基點。
以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降15個基點，月供減少88.48元，累積30年月供減少約3.19萬元。
業內認爲，5年期以上LPR繼5月20日下降15個基點之後，年內第二次以15個基點的較大步長下降，減輕貸款購房負擔，意在激發居民住房消費需求。
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與此同時，一線城市和強二線城市差異化寬鬆政策在加碼落地。
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8月20日，上海臨港出臺人才購房新政策，外地戶籍人才個稅或社保滿1年，即可在臨港新片區限購1套住房，而此前的政策要求要有連續3年上海個稅或社保（其中至少1年在臨港）且名下無房。
業內認爲，上海臨港限購放鬆是本輪首個明確發文的一線城市調控放鬆，具有較強信號意義。8月19日，北京市住建委發佈《關於進一步優化商品住房銷售管理的通知》，提出商品房可按棟申請預售證，按預售許可範圍進行預售資金監管。業內認爲，新規有利於優化區域住房供應節奏，有利於保持市場活躍度，同時規範了預售資金監管，避重複監管。
與此同時，強二線城市也在進一步優化限購限貸政策。
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比如福州，在今年3月下旬和7月連續放鬆限購，8月16日進一步下調了首付比例，明確福州市五城區首套房首付比由40%下調至30%，非五城區戶籍首套房最低首付比例由40%降至30%。
業內認爲，這意味着地方因城施策的尺度正在靈活化。天風證券判斷，穩增長壓力之下，經濟大省有望顧全大局適度優化限購限貸。展望下半年到年底，有望見到進一步的放鬆政策加持。
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